АН "Магазин Нерухомості"

Специфіка оцінки приватних будинків

Хочу поділитися своїм, практично напрацьованим підходом до оцінки приватних будинків чи їх частин.

Відразу хочу домовитися, що говорячи про оцінку ми не будемо торкатися тих граней оцінки, що є теоретично-академічними. Я рієлтор, і мене, так і як власника будинку цікавить тільки практичний аспект процесу оцінювання: прогноз реальних коштів, що можна отримати від реальних покупців за конкретну нерухомість. Теоретичні висновки, що неможливо підкріпити практикою, та конкретним результатом – не цікаві.

 

 Більшість людей, роблячи висновки щодо вартості враховують масу критеріїв:

-         район

-         площу та конфігурацію ділянки

-         площу та конфігурацію самого будинку

-         наявність чи відсутність комунікацій

-         фізичний стан

-         матеріали із яких збудовані стіни та дах

-         наявність чи відсутність господарських споруд

-         і т.д.

 

Ніби все вірно… Але якось усі ці критерії не пов’язані між собою – не складені у цілу картину.  Через це оцінка не завжди коректна, відповідно продавцем втрачається час і гроші.

Наприклад: будинок новий, сучасний, з сучасним оздобленням, і ділянка непогана. Все добре. Окрім одного. Району. 1 км від сміттєзвалища. Коли дме вітер –це відразу відчувається.  І що переваже: чинники, що сприяють високій оцінці чи все ж таки район?


 Або інший приклад: центр міста, 2 рівня, сучасний та не дуже дешевий ремонт, 100 кв. м., є усі комунікації, непогана земельна ділянка. І все це в купі з 6-ма співвласниками, спільним двором  та  напівпідвальним одним рівнем.

Як зважити усі критерії? Адже критично рідко буває, що будинок має тільки позитивні чи негативні характеристики!!! Одна характеристика тягне ціну вгору, а інша –донизу.

 

Що цікавого в підході оцінювання приватного сектору пропонуємо ми: 

Найважливішим я вважаю є клас будинку. Він найбільше впливає як фактор на ціну та вартість.

І він незважаючи на різнобійність характеристик-критеріїв визначається більш-менш однозначно.

У кожного класу нерухомості –є свій покупець. Кожний із цих купців належить до свого умовного класу.  Приналежність до класу визначається двома важливими характеристиками: вимогливістю до характеристик нерухомості та фінансовою можливістю за неї заплатити. Чим вищий клас –тим більша вимогливість і більша можливість платити. 

 Покупець не захоче розглядати нерухомість нижчого для себе класу, навіть при дуже цікавих пропозиціях

Давайте проведемо аналогію з автомобілями.

У них також є набір характеристик фактів:

- рік випуску

-об’єм двигуна

- стан важливих вузлів та механізмів

- стан салону

- стан кузова

- комплектація (кондиціонер, аудіоапаратура,тощо)

Ніби все перерахувала. Прошу не судити строго –я жінка, що не друже з автомобілями (але гарно розуміюся на оцінюванні).

 

Так от уявім собі машину, що:

- пофарбована дорогою модною фарбою з перламутром

- двигун на 3 л – налаштований та працює як годинник

- салон –шкіра

Уявили???

Які асоціації з можливою маркою???

А які з вартістю????

І тут сюрприз!!!

Це «Москвич» 1982 року випуску!!!! Здивовані? Ще б пак! Було б дуже дивно, щоб власник «Москвича» так вклався в ремонт!!! І було б ще дивніше, щоб він став у ряд з «БМВ», «Мерседес» з однією ціною, пояснюючи це дуже логічною річчю: «Критерії ж співпадають!!! Я стільки витратив коштів!!!»

Але зміна критеріїв –характеристик не привела до зміни класу: «Москвич» залишився «Москвичом». Він не тільки не наблизився до «Мерседесу», а навіть і до «Ланосу», звичайного новенького «Ланосу» із салону самої базової комплектації.

І якщо на ринку авто така ситуація комічна і малоймовірна, то на ринку нерухомості – не дивина. Думаю, що ви зустрічали, як в «малосімейці» з кімнатою 12 кв.м , або напівпідвалі, або в квартирі, що розміщена в бувшому гуртожитку, або в будинку на 8 сімей зі спільним двором робили досить дорогий ремонт, і потім намагалися продати дорого. Вони думали, що їх «Москвич» після покращень перестав бути «Москвичем» .

 

Буває і навпаки. Наче нічого цікавого в будинку немає,  фізичний стан незадовільний, комунікації наразі не підключені. Мабуть не може такий будинок коштувати багато – і це логічно!  А придивишся – і розумієш, що перед тобою «Мерседес», просто не пофарбований, з розібраним салоном та без коліс, до того ж гарного року випуску. І на нього знайдеться покупець зовсім інший. Той що «Москвича» та «Жигулі» не захоче. І виходить, що такий будинок має більшу ціну, не зважаючи на критерії-характеристики.

 

Отже, щоб вірно оцінити будинок,  перше, що потрібно зробити –це визначити клас.

А тільки потім врахувати усі критерії характеристики.

Як це робиться, ми розкажемо у наступних статтях.

З повагою,БРОКЕР З ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ

Кузьмінова Наталія

 

 

 

 

 

 

 

Опубліковано: 21 серпня 2015